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房产市场三大趋势下,旅游、文化、养老地产发展瓶颈如何破?

发布时间:2015/3/7 15:28:28 关注度:   来源:乐居网

新春伊始,新一轮的救市政策蓄势待发,中央的货币政策也持续趋向宽松。因此,资金或者政策环境已经不再是房企们最头痛的问题。但是,能否就此判定楼市的春天即将到来?能否说楼市在沉沦一年后再次复兴?我不得不在此浇上一盆冷水:形势恐怕仍然不容乐观。

此次楼市危机不同于2008年,并非由外因引发,而是根源于中国经济发展的放缓。因此,2008年时局虽危但仍能看见希望,这一轮的危机却是以不可思议的破坏力摧毁人们对中国经济的信心。如果经济这样持续一年两年的恶化下去,无法顺利转型走出困境,必然是天崩地裂、地动山摇!

因此,当下的人心是战战兢兢的、是惶恐不安的,因为人们看不到希望。普通老百姓或许只是稍有感触,但对于企业家来讲却是泰山压顶般不堪重负,尤其是中国经济最具活力的民营企业,已经是一片惨淡、遍地哀号!而且一两年后这种压力必然传导和转嫁到所有人身上,到时其破坏力才会全部显现。

在经济持续恶化的大背景下,房地产市场绝不可能独善其身。虽然近期的利好消息不断,包括地方政府接连不断的救市政策,央行的降准、降息,但是我们要看到房地产市场的整体趋势:

首先,房价单边上涨的趋势不再。相关机构最新的数据显示,截止到2月中国房价指数连续11个月环比下跌。当然各个城市的情况不尽相同,但不管是国家统计局以及各个研究机构的数据,还是市场的真实表现来看,房价15年以来的狂飙猛进已经是过去式了。

其次,楼市库存高企,市场供需平衡甚至供过于求将是“新常态”。过去长达15年的高速增长,使得房地产的投资品属性远大于居住品属性,“追涨”心态导致非理性的需求提前被释放,楼市异常火热,各行各业都介入到房地产开发中来;而当房价已经升至普通老百姓难以忍受的高点,投资价值开始减弱,对房地产需求的冷却速度也是远超预期。同时,高周转模式让房企手中握有大量的库存和土地储备,未来供需平衡甚至供过于求将是一种“新常态”,2015年去库存仍然是楼市主旋律。

第三,房地产开发的利润空间被大大压缩。由于库存高企,目前很多房地产项目的全成本已经贴近售价,但是为了企业运转不得不继续推进。可以说过去那种躺着把钱赚了的好时光已经不再,房地产进入微利时代,大房企、央企对中小开发商的兼并潮即将到来。可以想象中小开发商如果找不到更好的出路,要么被吞并,要么倒闭关门。

那么,中国的中小开发商是不是无路可走了?未来远没有我们想象中的那么悲观,中小开发商还大有可为,关键是如何找到新的开发思路。

目前来看,普通的住宅和商业房地产开发已经进入一个瓶颈期。住宅方面,2014年中国人均居住面积约35㎡,户均1.1套,再上升的空间极为有限;而商业项目的泡沫更大,隐藏的风险远超住宅,恒隆地产董事长陈启宗就讲:“内地商场空置率很高,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?”

在这种情形下,常规的打法就行不通,产品、规划、定位、营销、服务、成本控制,人人都在做,但是方向不对仍然会走进死胡同。

转型如何转?

我们不妨把眼界放宽,从社会发展的前瞻性需求寻找突破口,而不是停留在原有的一亩三分地上打转。旅游、文化、养老都是未来极具发展前景,同时能够与房地产开发紧密联系的产业,也是中国房地产和房地产企业突破转型的选择。

先说旅游地产。春节期间,微信圈的朋友们除了晒年夜饭、晒红包外,还有很多晒的是外出旅游的风景,很多城市成为一座空城。在国外,旅游度假可以说早就和衣食住行一样成为人们生活的必需,现在中国也开始逐步进入这个阶段。这是人类的共同天性,无论经济景气或不景气,都需要通过旅行来放松、舒缓自己。也就是说,无论日子多么艰难,都需要行走,这将成为一种不可逆转的趋势。因此,中国的旅游地产在未来必然大有可为,尤其是像三亚这种拥有独特旅游资源的城市。

但为什么很多旅游地产项目都做得不温不火,甚至死掉了呢?其根本原因就是,绝大部分的开发商根本不懂什么是旅游地产,抱着住宅开发的经验,而忽略了旅游地产的核心价值——旅游度假功能的开发。我认为,旅游地产的开发必须具备三个必要条件:

首先,拥有独特的适合于度假的旅游资源。不是所有旅游资源都能开发旅游地产项目,比如秦始皇兵马俑、故宫、长城等,只能做观光旅游;而只有能够让人们去度假的旅游资源,比如三亚、丽江、北海、阳朔等,才适合于做旅游地产。这里不仅有山、水、空气等的自然资源,还包括整个的人文环境。

其次,除了旅游资源外,相关的配套也要跟上。如果只有孤山寡水,而没有相关的配套设施,那不如带个帐篷过去住几晚。因为除了原生态的自然资源外,人们还要享受整个人文环境带给自己新的体验。

第三,交通上的便利。人们要的不是科学家探险般的折腾,而是闲适和享受,交通上的不便利必然使旅游地产项目的价值大打折扣,包括万达长白山项目也是遇到这个问题。

除了自然资源支撑的旅游地产外,如华侨城、万达等企业则是走另一条路,是将主题公园式的文化旅游景点与房地产开发相结合,这也是未来旅游地产发展的重要方向。

既然是以旅游度假为中心,那么旅游地产的定位就非常重要,各项资源都必须向这个中心倾斜:

首先,必须拿出更多的空间做度假而不是做住宅产品;

其次,所有的配套都必须具有度假的功能而不是日常居家的生活功能;

其三,所有的景观不再重点营造居住的优雅而是度假状态的延伸;

其四,别墅将不再充当项目的产品主力,而只是度假的配套,因此,在建筑风格、外立面、户型面积间隔等都围绕度假人的需求而进行重新设计。

所以我认为,在有山有水的地方建一两套房子不叫度假,那只不过是将城市物业进行了简单的复制,却忽略了度假原本的属性,度假应该是不断发现新的生活乐趣的快乐旅程。做旅游度假地产讲求的是一种状态,卖的不是别墅,而是一种真正的度假生活。以住宅开发理念来开发旅游度假地产,项目一定会死。

再说文化地产。中国的经济在不断增长,中国人在物质生活水平不断提高的前提下,开始追求精神生活的丰富。但无疑这方面的建设是极度缺失的,不仅内容少,而且层次低,从而造成中国人信仰缺失、道德败坏、精神空虚,社会上各种骇人听闻的事件层出不穷。我们必须要回归到中国文化这个本源上来,通过中国文化的大起底、大反转,推动中国文化产业的大发展,构建全新的中国文化体系,实现对中国人的精神支撑。

文化产业必然是未来中国经济发展的支柱产业之一,文化地产也越来越受到市场的重视,但是当下绝大多数文化地产项目却前途暗淡。原因何在?就在于没弄明白文化地产到底要做什么!我们必须牢牢记住,文化地产脱离了文化产业的支撑就是一个空壳,其核心价值就是文化产业的形成与可持续发展。因此,文化地产的发展必须解决好以下几个核心问题:

文化地产的成败首要就取决于定位是否准确。任何地产项目定位都非常关键,但对于文化地产而言更是事关生死。一般的住宅开发只要把握好规划,环境打造得舒适些、户型设计得实用些、配套建设得完善些的话总是会有人买,而文化地产项目呢?一旦定位失准,模糊了焦点,做成四不像,无法凸显项目的核心价值和达成客户的价值诉求,房子做得再漂亮都不会有人买!

文化地产还应注重产业链的培育。做文化地产不仅仅是卖铺收租金,还应考虑其运营招商的问题,即产业链如何培育。项目如何培育完整的产业链条、建立良好的产业生态环境,从而吸引商家入驻并在此站稳脚跟。这在项目规划之初就必须有明确的思路。文化地产想要实现可持续性的发展,而不是做一锤子买卖,就必须从平台搭建做起,包括资源整合、电子商务、金融、物流等,为文化产业的运营提供良好的服务。文化地产的赢利点不在于物业的出售,也不仅限收点房租和物业费,而是必须通过平台增值服务促进文化产业的增长,从而分享进驻企业和商家的发展红利。

文化地产还应考虑产业工人从何而来。现在全国的工厂普遍存在“用工难”的问题,因此除了以产业吸引商家外,文化地产还应考虑产业工人从何而来的问题。这包含两个方面:一是人从何处来,二是人才如何培养。产业除了资本外,必须要有与之配套的产业工人做支撑,未来人力资源的成本将越来越高,因此人才培育体系建设也是文化地产规划所必须重视的。

文化地产还应注重品牌价值的塑造。然有“文化”二字,那就表明文化地产应当有区别于一般房地产类型的文化理念。如果这种文化理念恰好能击中目标客户的心,那么它就可以成为放大项目价值的最有效手段。因此准确定位的基础上,我们在宣传推广过程中必须塑造项目的品牌价值,以此来不断扩散、传播、抬升项目的文化理念,

文化地产还应考虑业态的组合与比例。项目定位确定了,那么其业态组合也应与之相匹配,文化创意与文化产品制造就必须具备完全不同的功能,同时在生活、物流等配套上也要有完全不同的配置。

文化地产还应寻求营销模式的创新。既然在产品类型上有别于其他房地产产品,那么文化地产在营销模式上应当有所突破。这些新的营销模式必须契合文化地产的运营规律,满足目标客户的需求,迅速聚集人气和商气,最终达到加快项目的去化速度的目的。

文化地产还应打造可复制的产品模式。“跟着万达去投资”,这是万达广场的口号。同样,做文化地产不能搞短平快,而是要着眼于形成一个可以复制的模式,在全国各地展开并吸引商家跟随投资。只有这样,才能将前期艰辛拓展的成本转化为攻城略地的资本,从而提高这一产品系列的利润率。

对于尚在发展阶段的文化产业,文化地产除了建设完善的硬件外,还应提供更多的软件服务:首先是“聚力”,将零散的商家拧成一股绳,多渠道进行资源整合,降低生产成本,发挥产业集群效应,实现优势互补;其次是“拓市”,要为商家、为企业开拓更多的市场,使之在激烈的竞争中生存发展;第三是“引流”,为商家提供金融服务,在产业扩展时提供资本支持,在遭遇市场风浪时提供风险保障。

最后说说养老地产。中国正在快速步入老龄社会,据相关统计数据显示,目前我国60岁及以上老年人口已经达到2.12亿,占总人口的15.5%,其规模与德国、法国、英国的人口总量相当。按照目前的趋势,到本世纪中叶,我国60岁及以上老年人口将达到4.5-4.7亿。因此,养老问题成为越来越重的包袱。

靠国家显然是靠不住,1985年是“计划生育好,政府来养老”;1995年是“计划生育好,政府帮养老”;2005年是“养老不能靠政府”,那么未来更是不可知下限在何方!而且由于计划生育,使中国人口的结构变得越来越畸形,抚养比急剧上升。夫妻两个都是独生子女,上养4位老人,下养1个小孩的沉重负担将使很多的家庭变得更加艰难。甚至可以预估,如果中国养老产业不能迅速发展起来,未来5-10年将是中国人最苦难的岁月。

养老是包袱,同样又是机遇。目前我国养老商机已超过4万亿元,到2050年养老商机将增长至17万亿元。因此,很多开发商杀入到养老地产领域,试图在“银发经济”的产业链条中分一杯羹。据不完全统计,截至2014年末,包括万科、保利、远洋、绿地等企业在内,全国已有超过80家房企进入养老地产领域,投资总额超过800亿元。而且国家在养老政策上也是大力扶持,春节后第一天十部委就联合发文鼓励民营经济进入养老产业。

但是总体来讲目前的养老地产仍然是“雷声大、雨点小”,无论是房企的实际推进力度还是政策的落地,都未有很好的支撑养老地产的发展。这是因为,养老地产的核心价值在于可持续的运营和盈利模式,而目前存在种种困难使中国的养老地产发展模式尚处于混沌期:

第一,投资成本高。由于服务的目标群体较为特殊,养老地产的投入成本远高于普通的房地产开发,如大面积无障碍通道、慢速电梯、医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备,这就进一步拉高了养老地产的准入门槛。

第二,政策法规缺失。虽然国家和地方政府相继出台多项政策来支持养老产业,包括土地方面的优惠,但是很多政策支是停留在纸面上;而相关法律法规的缺失,也使得养老地产运营过程中责任划分、风险承担以及退出没有明确的标准,开发运营都只能在“迷雾”中摸索前行。

第三,回报率低、周期长。资本市场普遍的年化固定收益在12%-15%,有的甚至更高;投资周期为3~5年。而目前养老地产的投资回报周期通常在10年甚至20年以上,回报率尚没有明确的数据,而一般养老院的年利润仅在5%~8%。这对于习惯高周转,同时承担极高资本压力的房地产企业而言显然是难以接受的。

第四,运营水平较低。养老地产不仅仅是房地产开发,同时还涉及方方面面,是一个完整的产业链,包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务、日常起居护理,等等。房地产开发企业往往缺乏相关的人才和运营管理经验,无法给目标客户带来适用的、高水平的服务。

可以说,目前养老地产面临重重困难,包括陈旧的养老观念的阻碍。但是我们可以肯定的是,大力发展养老地产,促进社会养老对国家、对家庭、对个人都是极为有利的,是具有极高的发展前景的朝阳产业,需要社会各界的共同努力,共同探索中国养老地产的科学发展模式:

首先,在政策上予以大力扶持。养老产业本身是具有一定公益性质的,在目前赢利困难的背景下,需要政府在土地、税收等各方面给予优惠,同时完善相关的法律法规,使养老地产能够拥有一个健康的发展环境。

其次,开发企业要转变观念。养老地产本身是一个需要长期持有、长期运营的地产模式,因此房地产开发企业必须转变观念,摒弃过去追求高周转、快速回笼资金的开发模式,沉下心来研究探索养老地产的可持续发展模式;更要避免急功近利,使养老地产成为争取优惠政策、方便项目“拿地”的一种手段。

第三,要明确养老地产的属性。首先是其地产属性,即普通住宅、商业地产的功能;其次是服务属性,即为老人提供家政、医护、保健、康复、殊饮食护理服务;第三是人文属性,老人需要的不仅仅是养老院,而是一个和谐的社区,是有园林、有活动场所、有朋友聚会这样一个以优化老年生活为前提的优质养老场所。

第四,要注重与金融的交互。目前养老地产的盈利水平较低,但是其本身可以成为一个远期的、稳定的投资目标,可以与证券、基金、保险、储蓄、老年理财等金融产品进行交互,以此来反哺养老地产的发展。

世界经济发展经历了农业革命、工业革命、三产革命、互联网革命,第五次必然是模式的革命。对于养老地产而言,谁能构建为消费者所接受的模式,谁就是赢家,谁就能在这片“蓝海”纵横驰骋。

(原标题为:时局仍不乐观 房企破局之路在哪里?)


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